▲圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 沈溦 攝我愛(ài)我家前副總裁胡景暉關(guān)于長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)比P2P爆雷更危險(xiǎn)的警告言猶在耳，輿論對(duì)誰(shuí)推高了房租的討論激戰(zhàn)正酣。
▲圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 沈溦 攝
我愛(ài)我家前副總裁胡景暉關(guān)于“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)比P2P爆雷更危險(xiǎn)”的警告言猶在耳，輿論對(duì)“誰(shuí)推高了房租”的討論激戰(zhàn)正酣。不承想，遠(yuǎn)在杭州的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)鼎家科技)突然宣布，因經(jīng)營(yíng)不善，出現(xiàn)資金鏈斷裂，目前已經(jīng)被安排進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，鼎家科技采用的是近年來(lái)流行的“拿房-出租-融資-再拿房”模式快速發(fā)展，截至2017年底已發(fā)展長(zhǎng)租公寓超過(guò)5000間。以牽扯其中的愛(ài)上街為例，其已經(jīng)為租客向鼎家墊付全額房屋租金，再按月向租客收取房租。如今，這個(gè)平臺(tái)與租客一起，成為了受害者。
接盤(pán)方不愿承擔(dān)債務(wù)
昨日(8月23日)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者趕到杭州文二路耀江文欣大廈8層鼎家科技的辦公地。在門(mén)口，記者遇到兩名穿有特勤制服的工作人員。他們表示，目前公司已無(wú)人辦公，現(xiàn)場(chǎng)處于無(wú)人管理狀態(tài)。
公司門(mén)外以及內(nèi)部墻上張貼的聲明顯示，鼎家科技經(jīng)營(yíng)不善，出現(xiàn)資金鏈斷裂，無(wú)力按期支付業(yè)主租金，從租客處收取的押金和預(yù)收的房租也無(wú)力退還，目前已經(jīng)被安排進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，涉及業(yè)主和租客的債務(wù)將另行清算結(jié)算，業(yè)主和租客可對(duì)于鼎家造成的損失通過(guò)訴訟途徑解決。聲明落款日期為8月23日。
記者了解到，兩名特勤人員來(lái)自西湖區(qū)公安部門(mén)。對(duì)鼎家科技是否已處于破產(chǎn)狀態(tài)，是否有受害人報(bào)警、警方是否已經(jīng)立案，以及鼎家科技負(fù)責(zé)人去向等問(wèn)題，二人表示有關(guān)公安部門(mén)的信息可去往相應(yīng)的派出所了解，但其他信息不便透露。
走進(jìn)公司內(nèi)部，記者看到現(xiàn)場(chǎng)一片狼藉，辦公用具幾乎被搬空，地上、桌上堆滿各類(lèi)文件、飲料瓶、零碎物品等。兩名特勤人員表示：“一部分是公司搬走的時(shí)候遺留下的，另一部分是近幾天不斷有人上門(mén)追問(wèn)信息了解情況，人多雜亂留下的垃圾。”
另?yè)?jù)相關(guān)人士透露，早在8月15日左右，鼎家科技就因資金緊張無(wú)法兌付房東資金等問(wèn)題被不少租戶(hù)和房東上門(mén)追問(wèn)。當(dāng)日公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和幾個(gè)老總還出現(xiàn)過(guò)，但這幾天不知道在哪里。
值得注意的是，前述聲明還顯示，經(jīng)多方協(xié)調(diào)，一家名為寓團(tuán)(上海)網(wǎng)絡(luò)科技有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)寓團(tuán)公司)的企業(yè)被引入解決問(wèn)題。針對(duì)愿意和其重新簽約的業(yè)主，寓團(tuán)公司提供了兩種補(bǔ)貼方案，但不承擔(dān)鼎家科技造成的直接損失和相關(guān)債務(wù)。
記者以租客身份聯(lián)系到寓團(tuán)公司，對(duì)方工作人員表示：“由于公司正好想發(fā)展杭州市場(chǎng)，因此愿意承接相應(yīng)業(yè)務(wù)，但并不承接相應(yīng)糾紛和債務(wù)。也就是說(shuō)我們還是以相應(yīng)的方式為房東和租客提供租房中介服務(wù)，但此前(各方)與鼎家科技的資金等問(wèn)題與我們無(wú)關(guān)。”
公司長(zhǎng)租公寓超5000間
據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，租戶(hù)在租房時(shí)，鼎家曾許諾租戶(hù)用押一付一方式繳納房租，但實(shí)際上卻是讓租戶(hù)在不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。大部分租戶(hù)在通過(guò)銀行卡綁定一個(gè)名為“51返唄”(后更名為愛(ài)上街)的APP后，該平臺(tái)(愛(ài)上街)一次性將租金支付給鼎家，而租戶(hù)每月須按時(shí)向愛(ài)上街還款。據(jù)了解，鼎家破產(chǎn)約有4000戶(hù)租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺(tái)有6家，其中愛(ài)上街是租客綁定最多的。
愛(ài)上街官方微信公眾號(hào)“愛(ài)上街商城”昨日發(fā)布的“關(guān)于鼎家平臺(tái)事件的聲明”顯示，愛(ài)上街作為租客與鼎家平臺(tái)的連接方，為租客向鼎家墊付全額房屋租金，再由愛(ài)上街按月向租客收取房租，愛(ài)上街已向鼎家墊付租客全部未付租金。此次事件涉及到通過(guò)愛(ài)上街平臺(tái)分期的租客共計(jì)243名，愛(ài)上街與租客同為受害者，目前正在積極協(xié)同租客與鼎家協(xié)商確定是否可以實(shí)現(xiàn)續(xù)租。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，鼎家科技發(fā)布的資料顯示，作為租賃行業(yè)的先行者，公司于2009年進(jìn)入二手房租賃市場(chǎng)，旗下包括“鼎家地產(chǎn)”和“鼎寓”兩個(gè)品牌。今年2月,鼎家剛剛獲得一筆千萬(wàn)級(jí)融資，投資方為浙江筑家投資管理有限公司。鼎寓官網(wǎng)顯示，截至2017年底已發(fā)展長(zhǎng)租公寓超過(guò)5000間。
據(jù)浙江新聞報(bào)道，鼎家科技資金問(wèn)題起因是幾個(gè)股東撤資導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)難以為繼，目前正在按照民事糾紛進(jìn)行處理。也有相關(guān)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，鼎家科技主要是自身經(jīng)營(yíng)出了問(wèn)題，擴(kuò)張?zhí)?。?duì)這種說(shuō)法，記者尚未得到鼎家方面確認(rèn)。
業(yè)內(nèi)：行業(yè)處微利狀態(tài)
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年以來(lái)，在“房住不炒”“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等利好政策刺激下，住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道，長(zhǎng)租公寓行業(yè)受到資本追捧。其中，部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)通過(guò)“租金貸”等方式向金融機(jī)構(gòu)融資，并玩起了“拿房-出租-租金貸融資-再拿房”的游戲，規(guī)模快速擴(kuò)張。此次事件中的鼎家，正是采用的這種經(jīng)營(yíng)模式。
實(shí)際上，這種“金融+長(zhǎng)租公寓”的模式并不少見(jiàn)。今年初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就曾調(diào)查過(guò)上海一家名為“愛(ài)公寓”的長(zhǎng)租公寓，該公司被曝資金鏈斷裂。彼時(shí)，據(jù)記者調(diào)查，“愛(ài)公寓”在未充分告知租客的情況下，與“平安好月付”“元寶E家”等多個(gè)貸款平臺(tái)合作獲得“租金貸”，一次性拿到租客合同期內(nèi)的租金，再以此在市場(chǎng)上拿房，進(jìn)行“N+1”改造裝修后出租賺取租金差。
不過(guò)，“愛(ài)公寓”終因?yàn)閿U(kuò)張?zhí)?、租金收入不足以覆蓋拿房和裝修成本而資金鏈斷裂。據(jù)悉，“愛(ài)公寓”破產(chǎn)案中受損房東、租戶(hù)上千人，涉及金額近億元。
“長(zhǎng)租公寓是一個(gè)管理密集型、人力密集型的行業(yè)，管理者必須具有扎實(shí)的金融、管理和法律知識(shí)。”青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“一些人什么都不懂就往長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)里沖，在拿房和租房中間加個(gè)金融工具，瘋狂擴(kuò)張規(guī)模。這是對(duì)行業(yè)、投資人的不負(fù)責(zé)，必須要對(duì)市場(chǎng)心存敬畏。”
多位市場(chǎng)分析人士也認(rèn)為，目前市場(chǎng)上部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)采用“二房東”模式，先從房東手里拿房，然后進(jìn)行“N+1”改造裝修后出租，通過(guò)租金差來(lái)獲得收益。租金差、房源從獲取到裝修并出租的時(shí)間差，直接關(guān)乎其能否盈利和健康運(yùn)轉(zhuǎn)，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，運(yùn)營(yíng)企業(yè)很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂問(wèn)題。
“通過(guò)使用租金貸這類(lèi)金融工具進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張本身無(wú)可厚非，但一定要控制好風(fēng)險(xiǎn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，鼎家科技的破產(chǎn)，集中暴露了部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)違規(guī)使用租客信息、租金使用缺乏有效監(jiān)管等通病。他建議，一旦長(zhǎng)租公寓企業(yè)涉足租金貸等金融業(yè)務(wù)，金融監(jiān)管等部門(mén)需要及時(shí)介入，防控風(fēng)險(xiǎn)。
“長(zhǎng)租公寓是微利的，對(duì)金融工具的使用一定要穩(wěn)健。長(zhǎng)租公寓企業(yè)與房東、租戶(hù)之間的任何一項(xiàng)交易都要透明，要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)告知。”金光杰認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓企業(yè)只有提高管理運(yùn)營(yíng)能力，把賬算好，把風(fēng)險(xiǎn)控制好，企業(yè)才能健康發(fā)展，投資人的投資才會(huì)有回報(bào)。未來(lái)，只有運(yùn)營(yíng)效率高、規(guī)模足夠大的頭部企業(yè)才能生存下來(lái)。
