業(yè)績(jī)大滑坡的雅戈?duì)?花10億成了美的置業(yè)基石投資者

2018-10-02 09:10:00 來源：界面新聞

9月27日，美的置業(yè)控股有限公司(下稱美的置業(yè))于香港宣布將于10月11日登陸香港聯(lián)交所上市。預(yù)計(jì)將發(fā)售1 8億股，其中90%股份將作為國(guó)際發(fā)售

9月27日，美的置業(yè)控股有限公司(下稱“美的置業(yè)”)于香港宣布將于10月11日登陸香港聯(lián)交所上市。預(yù)計(jì)將發(fā)售1.8億股，其中90%股份將作為國(guó)際發(fā)售，10%股份在香港公開發(fā)售。每股作價(jià)17港元至21.5港元，集資最多38.7億港元。

在美的置業(yè)的發(fā)售中，雅戈?duì)?600177.HK)與Foshan Yesheng Investment將成為其基石投資者，合共入股1.78億美元。其中，雅戈?duì)枌⒄J(rèn)購(gòu)1.48億美元(約合人民幣10.19億元)。

參與新股發(fā)行，在雅戈?duì)栠^往的發(fā)展邏輯中，這種以股權(quán)投資的方式賺錢一直是重要一環(huán)。梳理雅戈?duì)柲陥?bào)發(fā)現(xiàn)，截至2017年底，他們對(duì)外股權(quán)投資的公司達(dá)到25家，其中包括中信股份、浦發(fā)銀行在內(nèi)5家上市公司。

而地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為雅戈?duì)柸笾鳡I(yíng)業(yè)務(wù)之一，基本保持著獨(dú)立拿地開發(fā)、收購(gòu)物業(yè)的方式，此前并未有大筆資金投資房企。2017年年報(bào)顯示，雅戈?duì)柺褂米杂匈Y金投資萬科A與中央商場(chǎng)，但并未擁有被投資公司的權(quán)益，且總投資額僅約1.45億元。

此次斥資逾10億元成為美的置業(yè)的基石投資者，在一定程度上意味著，地產(chǎn)業(yè)務(wù)下滑接連拖累整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)后，雅戈?duì)柕姆康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)正在從開發(fā)向投資轉(zhuǎn)移。

2018年上半年，雅戈?duì)枲I(yíng)業(yè)收入和歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)分別較去年同期下跌33.59%和27.28%。其中最主要的原因是地產(chǎn)板塊營(yíng)收的大幅下跌，期內(nèi)地產(chǎn)板塊營(yíng)業(yè)收入約7.64億元，較去年同期大幅下滑73.7%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)也降低71.44%。

2017年，雅戈?duì)柕臓I(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)也遭遇雙雙下滑。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2017年雅戈?duì)枲I(yíng)收約98.4億元，較上年度的148.95億元下跌33.94%。主要原因?yàn)槠趦?nèi)地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)收48.55億元，周期影響結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少導(dǎo)致較上年同期下降52.70%。

另一方面是土地儲(chǔ)備量的急速下降。梳理年報(bào)發(fā)現(xiàn)，雅戈?duì)柕耐恋貎?chǔ)備在2016年、2017年分別為40.94萬與40.35萬平方米。到今年上半年，土地儲(chǔ)備降至20.37萬平方米。2017年，雅戈?duì)柟残略鐾恋孛娣e21.24萬平方米，而2018年上半年新增土地面積僅3.43萬平方米。

這與雅戈?duì)柷皫啄甑哪玫夭呗允д`不無關(guān)系。2007年至2010年間，頗有拿地魄力的雅戈?duì)栐陂L(zhǎng)三角地區(qū)拿下14幅土地，其中不乏當(dāng)年的“地王”上海長(zhǎng)風(fēng)地塊和杭州申花地塊。

恰逢房地產(chǎn)密集調(diào)控期，杭州申花地塊隨后的最低售價(jià)一度跌破雅戈?duì)柕哪玫貥敲鎯r(jià)。市場(chǎng)驟冷之后，雅戈?duì)栕罱K選擇規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、退掉地塊。2013年6月20日，雅戈?duì)柟紝⒔K止開發(fā)杭州申花地塊，但為此付出的代價(jià)是損失已繳付土地款中作為履行合同定金的4.84億元。

另一方面，在密集的調(diào)控政策影響和房企規(guī)模之爭(zhēng)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局下，中小型房企的生存空間受到了不少擠壓，已越來越難在公開市場(chǎng)單獨(dú)拿地了。

可以說，在被動(dòng)與主動(dòng)的選擇下，曾是雅戈?duì)栙嶅X法寶的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)正在不斷收縮。但熱衷對(duì)外投資、用“炒股”賺錢的雅戈?duì)柮闇?zhǔn)了即將登陸港股的美的置業(yè)，以股權(quán)投資的方式拓展其地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

而對(duì)于美的置業(yè)而言，這筆投資無異于“雪中送炭”。據(jù)其招股說明書顯示，截至2016年及2017年底與截至2017年至2018年底，美的置業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)數(shù)，且未必能通過銀行貸款、公司債券、信托融資或其他渠道獲得現(xiàn)金以收購(gòu)?fù)恋亍l(fā)展物業(yè)。

對(duì)于雅戈?duì)柖?，美的置業(yè)從數(shù)據(jù)上看是一個(gè)較為優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的。在過去三年中，美的置業(yè)的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了大躍升。營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)的合約銷售額由2015年的111億元增至2017年的507億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為114%;收益由2015年的83.1億元增長(zhǎng)至2017年的177.2億元。

更重要的是，美的置業(yè)擁有還算可觀的土地儲(chǔ)備量。根據(jù)美的置業(yè)的招股說明書，截至2018年6月30日，土地儲(chǔ)備共有約3999萬平方米，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備共171個(gè)。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向界面新聞表示，雅戈?duì)柦┠陙淼哪玫夭呗园盐詹粶?zhǔn)，但有一定的拿地資金預(yù)算。投資美的置業(yè)是雅戈?duì)柕姆e極持股和投資行為，美的置業(yè)也可以利用這筆資金加快擴(kuò)張。