最近，先后有華夏幸福轉(zhuǎn)讓股權(quán)融資、中弘股份出售項目紓困，引起了市場對房企融資壓力的擔憂。即便是碧桂園、綠地等龍頭房企，也在不惜犧牲
最近，先后有華夏幸福轉(zhuǎn)讓股權(quán)融資、中弘股份出售項目紓困，引起了市場對房企融資壓力的擔憂。
即便是碧桂園、綠地等龍頭房企，也在不惜犧牲規(guī)模和利潤快速回款，堅決執(zhí)行“早銷、多銷、快銷”的回款策略，開發(fā)商資金鏈問題再度浮出水面。
那么，當前的房企融資究竟面臨哪些挑戰(zhàn)?有沒有應(yīng)對之策呢?請看下文分析：
房企融資面臨的兩大挑戰(zhàn)
綜合來看，當前房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨以下兩方面挑戰(zhàn)：
一是房地產(chǎn)企業(yè)的存量債務(wù)規(guī)模高企。今年一季度末，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額創(chuàng)歷史新高9.1萬億元，占商業(yè)銀行貸款余額比重為7.28%，同樣為歷史最高水平(參見下圖)。
這只是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)的冰山一角。在21.6萬億的資金信托余額中，投向房地產(chǎn)市場的規(guī)模高達2.37萬億元，占比10.99%，為2013年以來最高水平(參見下圖)，在其他委托貸款、券商資管計劃、財富管理公司、小貸公司等其他融資渠道中，房地產(chǎn)企業(yè)融資比例也居重要地位。
反映到房地產(chǎn)企業(yè)負債水平上， 2015-2017年，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均凈負債率分別為69.15%、64.01%和79.43%，直接點說，上市房地產(chǎn)企業(yè)的凈負債率在經(jīng)歷2016年短暫回落后，2017年在瘋狂購地擴張情勢下再度大幅攀升。
在此，凈負債率=(有息負債-現(xiàn)金)÷(股東權(quán)益-永續(xù)債)，這一指標綜合考慮了有息負債、賬上現(xiàn)金和公司凈資產(chǎn)，是市場分析和投行考察房地產(chǎn)公司負債水平最常用的指標。
那么當下上市房企的凈負債率如何呢?請看下圖：
從圖中可以看出，債務(wù)負擔最重的房企中，已經(jīng)曝出資金鏈困難的佳兆業(yè)、中弘股份名列其中。而泰禾集團凈負債率高達473%，居上市房企的行業(yè)之首。在主要上市房企中，龍湖地產(chǎn)、碧桂園、保利地產(chǎn)的凈負債率都在100%以下，其中萬科地產(chǎn)的凈負債率低至8.84%，為拉低整個行業(yè)凈負債率做出了主要貢獻，但對于大多數(shù)房企而言，凈負債率高企的壓力依然較大。
二是整體社會融資環(huán)境持續(xù)偏緊，到期債務(wù)存續(xù)困難。房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的難易程度，主要取決于整體社會融資的環(huán)境松緊。今年上半年，M2、金融機構(gòu)貸款余額、社會融資規(guī)模存量同比增速分別為8%、12.7%和9.8%，均創(chuàng)下或接近歷史新低水平。值得注意的是，受資管新規(guī)影響，社會融資結(jié)構(gòu)中委托貸款、信托貸款和短期票據(jù)融資更是連續(xù)兩個月大幅同步收縮(參見下圖)。
一般情況下，一旦整體融資環(huán)境偏緊，政策上打壓的首先是金融機構(gòu)放貸給房地產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)模，這從以下一系列政策文件可得到驗證。
2016年11月，國家發(fā)改委《關(guān)于企業(yè)債券審核落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。
2016年11月，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項檢查的緊急通知》，要求16個房地產(chǎn)價格上漲過快城市(北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都)的銀行業(yè)金融機構(gòu)進行專項檢查。
2017年4月，銀監(jiān)會先后發(fā)布《關(guān)于提升銀行業(yè)服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效的指導(dǎo)意見》和《關(guān)于銀行業(yè)風險防控工作的指導(dǎo)意見》等文件，嚴禁違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場，將房企貸款、發(fā)行債券等融資渠道納入監(jiān)測范圍。
2018年6月，國家發(fā)改委、財政部共同發(fā)布《關(guān)于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務(wù)風險的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補充運營資金等，要求企業(yè)提交資金用途承諾。
在此政策背景下，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速已回落到4.6%，其中金融機構(gòu)貸款增速更是下降到-7.9%，銷售回款的一個關(guān)鍵指標——個人按揭貸款增速也下降到-4%(參見下圖)。這種情況下，房企不得不依靠自籌資金，或增加應(yīng)付款等方式籌集開發(fā)資金。
融資環(huán)境的收緊，加上今后幾年是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)到期高峰期，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力進一步加大。從房地產(chǎn)企業(yè)債券到期情況看，根據(jù)海通證券測算，存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年到期償付規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年近3倍;2019-2021年到期償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元，償債壓力與日俱增。
房地產(chǎn)企業(yè)到期債務(wù)之所以有如此之大的償還壓力，是因為2015-2016年債券牛市行情中，我國公司信用債市場大幅擴容，尤其是2015年1月證監(jiān)會發(fā)布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，將公司債發(fā)行主體范圍由僅限于境內(nèi)外交易所上市的公司，擴大至所有公司制的市場主體，并建立了非公開發(fā)行制度。相應(yīng)地，房企也借此政策東風，大規(guī)模發(fā)行信用債，加上流動性寬松的政策環(huán)境，一些大型房企的發(fā)行利率甚至低至3%，這與當前動輒8%或9%的融資成本可謂天壤之別。
房企應(yīng)對融資壓力的三大策略
在存量債務(wù)高企、政策環(huán)境承壓、到期債務(wù)高峰來臨等多重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合施策，迎接當前的融資挑戰(zhàn)。
首先，房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿是應(yīng)對融資壓力的治本之策。
在當前房地產(chǎn)調(diào)控無任何放松跡象、中國金融周期見頂趨勢下，低杠桿有利于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場低迷、穿越周期波動的挑戰(zhàn)。負債率較高的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快銷售回款速度，執(zhí)行“早銷、多銷、快銷”的回款策略，同時借鑒萬達、華夏幸福等領(lǐng)先房企的“斷臂求生”去杠桿策略，這是應(yīng)對融資壓力的治本之策。
其次，繼續(xù)爭取傳統(tǒng)融資渠道的資金支持。
當前，中國城市化尚未結(jié)束，房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間，房價大跌可能性較低。在各行業(yè)投資回報率不斷下降、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒的大趨勢下，不動產(chǎn)仍是安全度較高和回報率較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。與此同時，銀行、信托等傳統(tǒng)融資渠道對房地產(chǎn)資產(chǎn)存有天然偏愛，這得益于房地產(chǎn)行業(yè)不良率低、抵押物充足、業(yè)務(wù)模式成熟等優(yōu)勢。因此，在大銀行因政策原因收緊房企融資的背景下，加大與中小城商行、農(nóng)商行、民營銀行等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)短缺問題突出的金融機構(gòu)合作，是應(yīng)對當前融資壓力的重要策略。
最后，盤活存量，開展融資渠道創(chuàng)新。
在當前政策環(huán)境下，房企應(yīng)圍繞以下幾個方面開展融資渠道創(chuàng)新：一是通過資產(chǎn)證券化工具(ABS)，盤活房企存量資產(chǎn);二是借中央加快推進債轉(zhuǎn)股政策東風，加快房地產(chǎn)開發(fā)項目的債轉(zhuǎn)股，提高社會資金參與房地產(chǎn)項目的股權(quán)融資比例;三是發(fā)行房地產(chǎn)信托基金(Reits)，為新一輪租賃住房開發(fā)提供融資支持;四是中小房企之間、中小房企和大型房企之間采取風險互擔、收益共享的聯(lián)合開發(fā)融資模式;五是采取互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)的眾籌融資方式，為政策可能放開的個人合作建房籌集資金。
關(guān)鍵詞： 房企
